住房城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局三部門近日聯(lián)合印發(fā)了《關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》（以下簡稱《通知》），推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。8月30日，廣州、深圳兩座一線城市前后官宣執(zhí)行“認房不用認貸”政策。

什么是“認房不用認貸”？該認定標準的優(yōu)化釋放了什么信號？如何有效執(zhí)行新標準？人民網(wǎng)“強觀察”欄目采訪了有關專家。

什么是“認房不用認貸”？

《通知》明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策，此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

“強觀察”欄目梳理發(fā)現(xiàn)，就在7月份中共中央政治局會議召開后不到一周時間，住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹在企業(yè)座談會上明確表態(tài)，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

浙江工業(yè)大學中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬解釋，“認房不用認貸”意味著曾經(jīng)按揭貸款購買過住房，后因工作地遷移、旅居、住房品質(zhì)不佳等原因在當?shù)責o房，再次購房時仍能享受到首套房低首付款比例和優(yōu)惠利率政策，實現(xiàn)了首付和月供雙下調(diào)，降低了購房成本，滿足了更多家庭的購房需求。

“認房不用認貸”有哪些利好？

“購買首套房貸款‘認房不用認貸’的政策，無疑是支持住房剛性需求和改善性需求的重大利好。”虞曉芬認為，從需求端入手，重點圍繞降低住房購房成本、提高住房消費能力、增強住房消費信心等調(diào)整優(yōu)化現(xiàn)有政策，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、減緩房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模下降對宏觀經(jīng)濟造成沖擊等均有重要意義。

8月30日，廣州市人民政府官方網(wǎng)站發(fā)布《關于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，明確成為首個落實執(zhí)行“認房不用認貸”政策的一線城市；同日，深圳市住房和建設局網(wǎng)站也發(fā)布通知，成為落實執(zhí)行“認房不用認貸”政策的第二座一線城市。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，廣州這一政策直接利好兩類人群：一是本地換房人群。當名下住房出售后，新購住房可按首套信貸政策執(zhí)行，首付比例與房貸利率均大幅下降；二是在異地有住房人群，在認定套數(shù)時只核查在廣州的住房情況，因此即使外地有房，只要在廣州無房，同樣可按首套執(zhí)行信貸政策。

李宇嘉舉例進一步解釋新政發(fā)布前后的變化。執(zhí)行新政前，在廣州無房但有已結清貸款記錄的購房者在購買普通住宅時，該住宅的性質(zhì)屬于第二套房，付款比例是40%，房貸利率是4.8%左右；執(zhí)行新政后，此類購房首付比例可降至30%，房貸利率下降至4.2%左右。以300萬元總價的房源為例進行計算，最低首付款將從新政發(fā)布前的120萬元降至90萬元，大幅度降低了購房者的首付資金壓力。

“認房不用認貸”各地如何執(zhí)行？

從執(zhí)行角度來看，李宇嘉認為《通知》發(fā)布后，各地會根據(jù)自身情況出臺相應政策。

虞曉芬認為，該舉措體現(xiàn)出中央繼續(xù)堅持“一城一策”，賦予地方更大自主權。根據(jù)本地房地產(chǎn)市場供求關系和價格走勢等，靈活執(zhí)行“認房不用認貸”政策，這為各地政府穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期多了一項自主選用的政策工具。

“從當前市場情況看，多數(shù)城市未來有望跟進調(diào)整。”虞曉芬分析，未來這一政策的實施將大大降低在一線城市工作和生活的無房家庭購買住房的門檻與成本，從而有效釋放市場需求，進而促進城市間和城市內(nèi)部的人口流動，提高城市活力，助力以人為本的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展。

為繼續(xù)支持居民改善住房條件，財政部、稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部日前發(fā)布《關于延續(xù)實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，明確對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學京津冀房地產(chǎn)研究院院長趙秀池認為，購房退稅是稅收政策工具之一，通過退稅，可以降低居民的購房成本，同樣起到提高居民購房能力的作用。

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